Ce que dit la loi
L'état des lieux est établi « contradictoirement et amiablement » par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, lors de la remise et de la restitution des clés (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2). Rien n'impose de passer par une agence.
Le commissaire de justice (anciennement huissier) n'intervient que si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable : refus du locataire, absence, désaccord. Il est alors missionné par la partie la plus diligente, et ses frais, fixés par un tarif réglementé, sont partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Le contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : type d'état des lieux et date, localisation du logement, identité des parties et domicile du bailleur, relevés des compteurs, détail et destination des clés, description pièce par pièce, signatures. Le détail est sur notre page état des lieux.
Préparer la visite
- Un créneau en plein jour, sans rendez-vous juste après. La lumière naturelle révèle les défauts que l'éclairage cache.
- Un logement vide et nettoyé à l'entrée. Un meuble laissé contre un mur cache ce mur.
- Le bail, et pour une sortie, l'état des lieux d'entrée : c'est la référence de comparaison.
- Toutes les clés et badges, comptés et étiquetés par destination.
- Un téléphone chargé, une lampe pour la cave et les placards, l'électricité et l'eau en service pour tester les équipements.
Pour ne rien oublier, imprimez notre check-list d'état des lieux.
La méthode, pièce par pièce
Suivez toujours le même ordre, dans toutes les pièces, et à l'entrée comme à la sortie. La comparaison n'en sera que plus simple.
- Du sol au plafond : sol et revêtement, plinthes, murs, plafond.
- Les ouvertures : porte, fenêtres, volets, poignées, serrures. Ouvrez et fermez-les.
- L'électricité : prises, interrupteurs, luminaires. Testez-les.
- Le chauffage : radiateurs, thermostat.
- La plomberie dans les pièces d'eau : robinets, évacuations, chasse d'eau, joints.
- Les équipements : placards, électroménager, hotte, ventilation.
Pour chaque élément, notez un état (neuf, bon état, état d'usage, mauvais état) et, dès qu'il y a un défaut, une observation précise : sa nature, sa taille, son emplacement.
Les photos
Le décret prévoit que l'état des lieux peut être illustré d'images. Une bonne photo complète la description sans la remplacer : un plan large de chaque pièce, puis un gros plan de chaque défaut, avec un objet pour donner l'échelle. Tout le détail est dans notre guide photos d'état des lieux.
Compteurs et clés
Relevez les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz au moment de la visite, et photographiez chaque compteur. Pour les clés, le décret demande leur détail et leur destination : « 2 clés porte palière, 1 clé boîte aux lettres, 1 badge portail ». Une simple quantité ne suffit pas.
Relire, signer, remettre
Relisez le document avec le locataire, pièce par pièce. C'est le moment de corriger un oubli ou d'ajouter une réserve : après la signature, toute modification doit être acceptée et signée à nouveau par les deux parties.
L'état des lieux est établi en autant d'exemplaires que de parties ; le décret autorise un support papier ou électronique et une remise en main propre ou par voie dématérialisée. Chacun repart avec son exemplaire, le jour même.
Avec ProprioPreuve
ProprioPreuve reprend cette méthode étape par étape : la composition du logement crée les pièces, chaque élément se note d'un geste, les photos sont datées dans l'image, les compteurs et les clés ont leur étape, et les deux parties signent au doigt, avec horodatage. Le PDF final porte un code de vérification. À la sortie, le document reprend l'état des lieux d'entrée et fait ressortir les différences.
Questions fréquentes
Un état des lieux fait par le propriétaire a-t-il la même valeur qu'un état des lieux d'agence ?
La loi ne fait pas de différence selon la personne qui rédige : l'état des lieux est établi contradictoirement par les parties ou par un tiers mandaté. Ce qui compte, c'est son contenu (les mentions prévues par le décret n° 2016-382), sa précision et la signature des deux parties.
Peut-on faire l'état des lieux sans le locataire ?
Non, il doit être contradictoire : les deux parties, ou leurs mandataires, y participent et le signent. Si ce n'est pas possible à l'amiable, la loi prévoit l'intervention d'un commissaire de justice, à frais partagés par moitié.
Combien de temps prévoir ?
Cela dépend de la surface et de l'état du logement. Prévoyez un créneau large, en plein jour, sans rendez-vous juste après : un état des lieux fait dans la précipitation est un état des lieux incomplet.
Ce guide présente des règles générales, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département ou un professionnel du droit pourra vous répondre.