Le principe : le locataire ne paie pas l'usure
Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de celles dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7). À la sortie, il faut donc séparer, dans le coût d'une remise en état, ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève d'une dégradation.
Ce que prévoit le décret
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet aux parties de convenir, dès la conclusion du bail, de l'application d'une grille de vétusté pour l'état des lieux de sortie. Cette grille est choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location. Elle définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels appliqués au prix des réparations restant à la charge du locataire.
La grille est facultative. Sans elle, la vétusté est appréciée au cas par cas, et en cas de désaccord par le juge.
Comment se lit une grille
Pour chaque élément (peintures, revêtements de sol, robinetterie, équipements…), une grille indique en général :
- Une durée de vie théorique de l'élément ;
- Une franchise : une période pendant laquelle aucun abattement ne s'applique ;
- Un abattement annuel : le pourcentage retiré chaque année au-delà de la franchise ;
- Une valeur résiduelle : la part minimale qui reste à la charge du locataire en cas de dégradation, même pour un élément très ancien.
Un exemple de calcul
Années au-delà de la franchise : 5 − 2 = 3. Abattement : 3 × 15 % = 45 %. Part restant à la charge du locataire : 55 %, soit 220 € sur 400 €. Le reste relève de la vétusté.
Les durées et pourcentages réels dépendent de la grille retenue : n'appliquez jamais ces chiffres d'exemple tels quels.
Pourquoi tout repose sur l'état des lieux d'entrée
Une grille ne fonctionne que si l'on connaît l'état et l'âge de chaque élément au départ. D'où quelques réflexes à l'entrée :
- Noter l'état de chaque élément, pas un « bon état général ».
- Indiquer en observation l'année de pose ou de rénovation quand vous la connaissez : « peinture refaite en 2025 ».
- Conserver les factures des travaux : elles datent la rénovation.
- Photographier les éléments neufs ou récents, date incluse.
Avec ProprioPreuve, chaque élément se note sur l'échelle Neuf, Bon état, État d'usage, Mauvais état, avec une observation dictée ou tapée et des photos datées. À la sortie, le document reprend l'entrée et fait ressortir les différences, élément par élément : exactement ce dont une grille a besoin.
Questions fréquentes
La grille de vétusté est-elle obligatoire ?
Non. Les parties peuvent convenir d'en appliquer une dès la signature du bail, mais rien ne l'impose. Sans grille, la part de vétusté est appréciée au cas par cas, et en cas de litige par le juge.
Peut-on ajouter une grille de vétusté en cours de bail ?
Le décret n° 2016-382 vise une grille convenue dès la conclusion du contrat. L'ajouter en cours de bail supposerait l'accord des deux parties ; faites-vous conseiller avant de le faire.
Pourquoi l'état des lieux d'entrée compte-t-il autant pour la vétusté ?
Parce que la vétusté se calcule à partir de l'âge et de l'état initial des éléments. Un état des lieux d'entrée qui mentionne l'état précis et, si possible, l'année de pose ou de rénovation rend le calcul possible et beaucoup plus difficile à contester.
Ce guide présente des règles générales, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département ou un professionnel du droit pourra vous répondre.