Un document obligatoire
Pour une location à usage de résidence principale, l'état des lieux d'entrée est obligatoire et joint au bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2). Il est établi contradictoirement lors de la remise des clés, par les parties ou un tiers qu'elles mandatent ; à défaut d'accord amiable, par un commissaire de justice, à frais partagés.
La présomption de bon état : ce qu'elle dit
L'article 1731 du Code civil prévoit que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels. Sur le papier, cette règle avantage le bailleur.
Ses limites, en pratique
- C'est une présomption simple. Le locataire peut apporter la preuve contraire par tout moyen : photos, échanges de messages, témoignages, annonce de location, devis de travaux.
- Elle peut être écartée. La loi de 1989 précise qu'elle ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise (art. 3-2). Un bailleur qui n'a jamais proposé d'état des lieux s'expose à ce que la présomption lui soit refusée.
- Elle ne chiffre rien. Les retenues sur le dépôt de garantie doivent être « dûment justifiées » (art. 22). « Bon état » ne dit pas si la peinture avait deux ans ou dix, donc quelle part relève de la vétusté.
- Elle ne vaut que pour les réparations locatives. Le locataire ne répond ni de la vétusté, ni des malfaçons, ni de la force majeure (art. 7).
La portée exacte de ces règles dépend des circonstances et de l'appréciation des juges. Une chose est sûre : un bailleur sans état des lieux d'entrée part avec un dossier plus fragile que celui qui en a un, précis et signé.
Si l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait
- Proposez-le maintenant, par écrit, et établissez-le avec le locataire en le datant du jour où il est réellement fait. Il décrira l'état du logement à cette date. Ne l'antidatez jamais : un document antidaté se retournerait contre vous.
- Rassemblez ce qui existe : photos de l'annonce, factures de travaux avec leur date, diagnostics, échanges de messages au moment de l'entrée. Ce sont des indices, pas des preuves parfaites.
- À la sortie, soyez irréprochable : un état des lieux de sortie précis, photographié, signé par les deux parties, et des retenues appuyées sur des devis ou factures.
- Pour la prochaine location, faites un état des lieux d'entrée complet le jour de la remise des clés.
Avec ProprioPreuve
Un état des lieux d'entrée complet se fait en une visite : pièces créées selon la composition, notation élément par élément, photos datées dans l'image, compteurs et clés, signatures horodatées. À la sortie, le document reprend l'entrée et fait ressortir les différences : la comparaison qui manque justement quand il n'y a pas d'état des lieux d'entrée.
Questions fréquentes
Sans état des lieux d'entrée, le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie ?
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (art. 1731 du Code civil), mais c'est une présomption simple : il peut prouver le contraire. Et le bailleur doit toujours justifier le montant de chaque retenue. En pratique, sans référence précise, une retenue est plus facile à contester.
Peut-on faire un état des lieux d'entrée après l'emménagement ?
Rien n'empêche les parties d'établir ensemble un état des lieux après l'entrée dans les lieux, à condition qu'il soit daté du jour où il est réellement fait. Il décrit alors l'état du logement à cette date, pas à la date d'entrée. Ne l'antidatez jamais.
Qui peut aider en cas de désaccord ?
L'ADIL de votre département informe bailleurs et locataires. Les litiges relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation avant, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection.
Ce guide présente des règles générales, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département ou un professionnel du droit pourra vous répondre.