Le montant
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide (art. 22), et deux mois pour une location meublée (art. 25-6). Il n'est pas révisable en cours de bail et ne produit pas d'intérêts au profit du locataire.
Les délais de restitution
| Situation | Délai maximal |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| État des lieux de sortie différent de celui d'entrée | 2 mois à compter de la remise des clés |
| Immeuble en copropriété : provision conservée | Solde dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes |
Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire indique au bailleur l'adresse de son nouveau domicile, au plus tard lors de la remise des clés.
Ce que le bailleur peut retenir
Le dépôt est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Concrètement :
- Les loyers et charges impayés ;
- Les réparations locatives et dégradations constatées par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, déduction faite de la vétusté (voir notre guide sur la grille de vétusté) ;
- En copropriété, une provision de 20 % au plus du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.
Pour justifier une retenue pour dégradation, il faut en pratique trois éléments : l'état à l'entrée, l'état à la sortie, et le coût de la remise en état (devis ou facture). Si l'un manque, la retenue devient discutable.
La majoration en cas de retard
À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard résulte de l'absence de transmission, par le locataire, de sa nouvelle adresse.
Le jour de la sortie : les bons réflexes
- Faire l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux, élément par élément.
- Relever les compteurs et récupérer toutes les clés listées à l'entrée.
- Noter la nouvelle adresse du locataire dans l'état des lieux de sortie.
- Faire établir les devis rapidement : le délai de deux mois passe vite.
- Envoyer au locataire le détail écrit des retenues, avec les justificatifs.
Avec ProprioPreuve, l'état des lieux de sortie est pré-rempli depuis celui d'entrée et les différences ressortent automatiquement : vous voyez tout de suite si la sortie est conforme (délai d'un mois) ou non, et sur quels éléments porte chaque retenue.
En cas de désaccord
L'ADIL de votre département informe bailleurs et locataires. Les litiges relatifs au dépôt de garantie peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation, puis, le cas échéant, devant le juge des contentieux de la protection.
Questions fréquentes
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22).
Que risque le bailleur en cas de retard ?
Le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.
Le bailleur peut-il garder une partie du dépôt pour les charges de copropriété ?
Oui, dans un immeuble en copropriété, il peut conserver une provision de 20 % au plus du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Ce guide présente des règles générales applicables aux locations de résidence principale, à jour à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil juridique. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département ou un professionnel du droit pourra vous répondre.